煩雑なしの個人貸付で安心不動産

個人貸付は、不動産を借りたい人に対して個人が行う貸付けの形式であり、これにはいくつかの重要な手続きや注意点があります。賃貸借契約書の作成の重要性や、住宅ローンが残っている物件に関する制約、さらには関連する規約や税務面について考慮する必要があります。この記事では、これらの要素について詳しく探求し、安心して不動産を貸すためのポイントを解説します。

個人貸付の概要

個人貸付は、不動産購入や資金調達の場面で柔軟性と迅速性をもたらす手段として注目されています。特に、金融機関の審査が厳しい場合や、短期間でまとまった資金が必要なときに有効です。例えば、不動産向け資金需要が高まる時期に、第三者が個人間で2,000万円を貸し付けて土地を取得した事例（株式会社AAA調査）も見られています。このような取引では、賃貸借契約書の作成が不可欠であり、後のトラブル防止に役立ちます。また、不動産担保が設定されている場合、通常のローンとは異なり金利が低く設定されることが多く、不動産の価値を活かした資金調達が可能になります。詳細はアサックスの不動産担保ローン特集でも確認できます。ただし、住宅ローンが残っている不動産は貸付対象にならないため、事前の登記情報などの確認が必要です。税制上の配慮や、利益が発生した場合には確定申告の義務も生じるため、税務上の注意点にも意識を払う必要があります。

手続きと必要書類

不動産を個人で貸し出す際は、事前準備から契約締結まで明確な流れを把握することが重要です。特に、契約時には各種必要書類の提出が求められ、不備があれば手続きを進められません。そのため、準備段階での詳細な確認が欠かせません。不動産が住宅ローン対象である場合、無断で貸し出すと契約違反となるため、金融機関の承諾取得も忘れてはなりません。また税務面でも申告義務が発生するため注意が必要です。以下に、具体的な手続きのステップを説明します。

• 1. 申請書提出：仲介会社や貸主本人が契約を進めるために賃貸借契約書を作成します。賃貸借契約書の用意は必須です
• 2. 審査：入居希望者の審査に使用する必要書類には住民票（3ヶ月以内）、本人確認書類（運転免許証など）、収入証明書（源泉徴収票など）が含まれます。詳細は三井のリハウスの書類ガイドが参考になります
• 3. 契約締結：条件が合意に達したら正式な賃貸借契約を締結し、印鑑証明書や銀行口座情報なども併せて準備が求められます
• 4. 開業届の提出：賃貸が事業的規模であれば、国税庁の規定により、開業から1ヶ月以内に「個人事業の開業・廃業届出書」を提出する必要があります

契約書作成のポイント

個人間で不動産を貸し出す際、契約書の作成は法的リスクの回避およびトラブルの未然防止に不可欠です。口約束だけで貸し出すと、未払い・契約不履行時に証拠が残りません。そのため、貸主・借主が的確に内容を理解し、明文化された契約を交わすことが非常に重要です。また、住宅ローンが残っている物件を無断で貸し出すことは契約違反に該当し、最悪の場合ローンの一括返済を求められることもあります。事前確認と専門家の助言が重要です。以下に契約書作成における重要事項を表でまとめ、契約書作成時の基本構成を参考にしながら内容を精査しましょう。

これらを基に、契約精査サービスなどを活用することで、さらなるリスク低減が図れます。

税務上の留意点

利子課税について、個人が他人に不動産を貸付ける際に発生する利息は、原則として雑所得に該当します。この利息収入は年間20万円を超える場合、確定申告の対象になります。なお、無利息あるいは市場金利より著しく低い利率で貸し付けた場合、課税逃れと判断される可能性があるため、注意が必要です。また、利息が発生した場合、その金額に対して所得税が課されます。収入としての計上時期は、原則として実際に受領した時点です。 

所得税の扱いに関しては、利息が発生する貸付契約に基づく収入は雑所得として課税されるため、原則として年末調整では処理できず、個別の確定申告が必要です。給与所得者であっても、この利息収入が年間20万円を超えた場合には申告を避けられません。 辻・本郷 税理士法人による説明では、家族間の貸し借りでも、利息を受け取れば雑所得として扱われると案内されています。このように、所得の発生が明示される契約を忘れずに文書で残すことが、課税上のトラブルを防ぐカギとなります。

贈与税との区別も非常に重要です。無償で不動産を貸与したり、著しく低い賃料や利息で貸与した場合、経済的利益の無償供与とみなされて贈与税が課せられることがあります。小谷野税理士法人の解説によると、市場相場に照らして明らかに不自然な契約条件の場合、贈与と判断される可能性が高くなります。したがって、家族間や親族間でも契約書を明確に作成し、商取引としての体裁を整えることが必須です。

• 利息収入は実際の受取り時に雑所得として計上
• 年間20万円を超える場合は確定申告が必要
• 源泉徴収はされないため自己申告が原則
• 契約書の作成と利率の明示は必須
• 低利または無償貸付は贈与と判定される可能性あり

ローン残債あり物件の留意点

住宅ローンが残ったままの物件を第三者に貸し出す場合、既存の住宅ローン残債が大きな制約となることにまず注意すべきです。多くの金融機関では、ローン返済中の物件を借主へ賃貸することは契約違反とされており、事前に金融機関へ貸付けの可否を確認する必要があります。この確認を怠ると、最悪の場合、ローンの一括返済を求められる事態となるため、十分な注意が求められます。また、住宅ローンが組まれている物件には金融機関による抵当権設定がなされており、貸主となる個人が自由に物件の処分や利用方法を決定できないケースも考えられます。そのため、貸付前には法務局での登記事項証明書を取得して抵当権の内容を把握し、債権者（多くは金融機関）にも通知して了承を得ることが求められます。長谷工リアルエステートの記事では、抵当権の仕組みやその抹消方法について詳しく説明されています。さらに、貸付契約時には賃貸借契約書の書面化を徹底し、返済不能時や早期解約時の対応策も明記することが、トラブルを未然に防ぐための重要な対策となります。

個人貸付における注意点を理解することで、不動産を安全に貸し出すことが可能になります。正しい手続きを踏んで、トラブルを回避しましょう。

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